Kira Artış Oranı 2026 | TÜFE Hesaplama, Yasal Sınır, TBK 344, Güncel Oranlar ve Detaylı Rehber

Kira Artış Oranı Hesaplama Aracı | TBK Madde 344 | Nisan 2026
TBK MADDE 344 | NİSAN 2026

Kira Artış Oranı Hesaplama Aracı

Konut ve çatılı işyerleri için yasal tavan · TÜFE 12 aylık ortalama · 5 yıl sonrası özel durum
Kira Artışı Hesaplama (Yasal Tavan)

Mevcut kira bedeli ve artış dönemindeki TÜFE 12 aylık ortalamasına göre yeni kira bedelini hesaplayın. Taraflar bu oranın altında anlaşabilir, üstü geçersizdir.

Yasal tavan: TÜFE 12 aylık ortalaması (seçilen aya göre). Daha yüksek oran sözleşmeye yazılsa bile geçersizdir.
5 Yıl ve Üzeri Sözleşmeler (TBK m.344/3)

Beşinci kira yılının sonunda veya 5 yıldan uzun süreli sözleşmelerde hakim, TÜFE’nin yanı sıra emsal kira bedeli ve kiralananın durumuna göre karar verir. Aşağıda tahmini bir hesaplama yapabilirsiniz.

Kira Artışı Bildirimi & Yapılması Gerekenler

Ev sahibi (kiraya veren) ve kiracı için uygulama adımları, ihtarname süreci ve anlaşmazlık durumunda izlenecek yol.

Ev Sahibi (Kiraya Veren)
  • Yeni kira bedelini yazılı bildirim (ihtarname veya noter) ile kiracıya iletin (sözleşme yenilenmeden en az 30 gün önce önerilir).
  • Sözleşmede artış maddesi varsa yine de yasal oranı aşmayacak şekilde bildirim yapın.
  • Kiracı ödemezse: İki haklı ihtar + tahliye davası veya icra takibi başlatabilirsiniz.
Kiracı
  • Yasal oranın üzerinde artış talep edilmesi durumunda fazla kısmı ödemek zorunda değilsiniz (geçersizdir).
  • Anlaşmazlık halinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kira tespit davası açabilirsiniz.
  • Dava açmadan önce arabuluculuk şartı yoktur, ancak ihtarname ile delil oluşturmak faydalıdır.
Gerekli Belgeler
Kira sözleşmesiNoter onaylı tercihen
TÜİK resmi verilerie-Devlet / TÜİK
Banka dekontlarıÖdeme ispatı
Emsal kira ilanları5+ yıl davalarında
Dava süresi: Kira tespit davaları ortalama 6-12 ay sürebilir. Karar, yeni kira yılının başından itibaren geçerlidir.
TÜFE 12 Aylık Ortalama Değişim Oranları (TÜİK)

Kira artışlarında esas alınan bir önceki kira yılının TÜFE ortalaması. Güncel veriler Nisan 2026 itibarıyla aşağıdaki gibidir.

Ekim 2025%41,25
Kasım 2025%39,80
Aralık 2025%37,45
Ocak 2026%34,88
Şubat 2026%33,50
Mart 2026%32,82
Nisan 2026%32,82
%25 üst sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla tamamen kaldırılmıştır. Artık sadece TBK Madde 344 (TÜFE tavanı) geçerlidir.
TÜFE oranları her ay TÜİK tarafından açıklanır. Artış yapmadan önce www.tuik.gov.tr adresinden güncel veriyi kontrol edin.
Yasal Dayanak: TBK Madde 344
🔹 Madde 344 (1.fıkra): Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
🔹 5 Yıl Kuralı (fıkra 3): Beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonra yenilenen sözleşmelerde hakim, TÜFE ortalaması + kiralananın durumu + emsal kira bedeline göre hakkaniyete uygun bedeli belirler.
📐 FORMÜL: Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + (TÜFE 12 aylık ortalama / 100))
Yargıtay İçtihatları (Özet)
  • Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira artışında TÜFE tavanının emredici olduğunu, aksi kararlaştırılsa bile fazla kısmın geçersiz sayılacağını belirtmiştir.
  • 5 yıl sonunda hakim, TÜFE’nin çok üzerinde emsal kira varsa, makul bir oranda (genelde TÜFE ile emsal arasında) artışa hükmedebilir.
  • İşyeri kiralarında da aynı madde uygulanır (çatılı işyerleri).
Not: Konut ve çatılı işyerleri için bağlayıcıdır. Açık alanlar (otopark, şantiye vb.) farklı rejime tabi olabilir.

Sık Sorulan Sorular

Kira artış oranı nedir ve nasıl belirlenir?

Kira artış oranı, TBK 344 kapsamında TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasına göre belirlenen yasal üst sınırdır.

2026 kira artışı nasıl hesaplanır?

Mevcut kira × (1 + TÜFE / 100) formülü kullanılır. Örneğin %32,82 TÜFE ile 20.000 TL kira 26.564 TL olur.

Ev sahibi TÜFE’den fazla zam yapabilir mi?

Hayır. TÜFE oranı yasal üst sınırdır ve aşılması durumunda fazla kısım geçersizdir.

Kiracı bu artışı kabul etmek zorunda mı?

Sadece yasal TÜFE oranı içindeki artışlar geçerlidir. Fazlasını kabul etmek zorunda değildir.

Kira artışı otomatik mi yapılır?

Hayır. Tarafların anlaşması veya yeni dönem başlangıcında hesaplama yapılması gerekir.

Kira artış oranı her ay değişir mi?

Evet. TÜİK’in açıkladığı TÜFE verilerine göre her ay güncellenir.

Sözleşmede daha yüksek oran yazıyorsa geçerli mi?

Hayır. TBK 344 gereği TÜFE üst sınırı aşan maddeler geçersizdir.

5 yıldan uzun kiralarda ne olur?

Mahkeme emsal kira ve TÜFE’ye göre yeni kira bedeli belirleyebilir.

İşyeri kiralarında da aynı kurallar geçerli mi?

Evet. Çatılı işyerlerinde de TBK 344 uygulanır.

Kira artışı yapılmazsa ne olur?

Mevcut kira devam eder ancak ileride hukuki süreç doğabilir.

Kira artışı için ihtar gerekir mi?

Zorunlu değildir ancak ispat açısından önerilir.

Döviz kira sözleşmelerinde durum nedir?

Döviz bazlı kiralarda özel hükümler uygulanır ve genellikle 5 yıl sabitlik esası vardır.

Diğer Hesaplama Araçları

Kira artış oranı, Türkiye'de konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanabilecek yasal zam sınırını belirleyen ve Türk Borçlar Kanunu (TBK 344) kapsamında düzenlenen bir hesaplama sistemidir. Bu oran, TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınarak belirlenir.

📌 Yasal Dayanak (TBK 344)

Kira artışı ile ilgili temel düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 344’tür. Buna göre:

  • Kira artışı en fazla TÜFE 12 aylık ortalama oranı kadar olabilir.
  • Sözleşmede daha yüksek oran yazsa bile yasal sınır geçerlidir.
  • 5 yıldan uzun sözleşmelerde mahkeme devreye girebilir.

📊 Kira Artış Formülü

Temel Formül:

Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE / 100)

Alternatif Gösterim:

Artış Tutarı = Mevcut Kira × (TÜFE / 100)
Yeni Kira = Mevcut Kira + Artış Tutarı

📈 Örnek Hesaplama

Mevcut Kira: 20.000 TL
TÜFE: %32,82

  • Artış Tutarı = 20.000 × 0.3282 = 6.564 TL
  • Yeni Kira = 26.564 TL

⚖️ Kira Artışında Geçerli Şartlar

  • Kira artışı sadece yeni kira döneminde uygulanabilir.
  • Artış oranı TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE’yi geçemez.
  • Taraflar daha düşük oran üzerinde anlaşabilir.
  • Daha yüksek oran hukuken geçersizdir.
  • Artış için yazılı bildirim (ihtarname) önerilir ancak zorunlu değildir.

🏛️ 5 Yıldan Uzun Kiralarda Özel Durum

Eğer kira sözleşmesi 5 yılı geçmişse, mahkeme aşağıdaki kriterleri dikkate alarak kira bedelini yeniden belirleyebilir:

  • TÜFE ortalaması
  • Emsal kira bedelleri
  • Taşınmazın konumu ve durumu
  • Hakkaniyet ilkesi

Bu durumda kira artışı TÜFE sınırını aşabilir.

📉 TÜFE Oranı Nasıl Belirlenir?

  • TÜFE verileri TÜİK tarafından her ay açıklanır.
  • Kira artışında “bir önceki ayın 12 aylık ortalaması” dikkate alınır.
  • Oran her ay değiştiği için sabit değildir.

🏠 Konut ve İşyeri Kiraları

  • Konut kiraları: TBK 344 tamamen uygulanır.
  • Çatılı işyeri kiraları: Aynı kurallar geçerlidir.
  • Açık alan kiraları: Sözleşmeye bağlı özel durumlar olabilir.

⚠️ Önemli Uyarı

Bu hesaplama bilgilendirme amaçlıdır. Gerçek kira artışı;

  • Resmi TÜİK verilerine
  • Sözleşme şartlarına
  • Yargıtay içtihatlarına

bağlı olarak değişebilir.

📌 Sonuç

Kira artış oranı, Türkiye’de tamamen enflasyona endeksli bir sistemdir ve yasal üst sınır TÜFE ortalamasıdır. Bu sınırın üzerindeki artışlar geçersiz kabul edilir.